Crisis inmobiliaria china: De la especulación salvaje a “las casas son para vivir”

El presidente y fundador del conglomerado chino Evergrande, Hui Ka Yan, ha vendido un paquete de 1.200 millones de acciones de la compañía, equivalente al 9% del capital social, por un total de 306 millones de euros, según consta en los registros de la Bolsa de Hong Kong. De este modo, la participación de Hu ka Yan y su esposa Ding Yu Mei en la compañía inmobiliaria se ha reducido el 67,87% desde el 76,96%.

La venta de las acciones se realizó a un precio medio de 2,23 dólares de Hong Kong, un descuento de casi el 20% al valor original de las acciones. El empresario chino ha visto caer su fortuna personal en unos 21.500 millones de euros el último año, según la revista ‘Hurun Report’.

De esta manera, el fundador de Evergrande protagoniza la mayor pérdida patrimonial entre los cerca de 3.000 ciudadanos chinos que aparecen censados en la lista anual de las mayores fortunas chinas, que en 2021 lidera por primera vez Zhong Shanshan, de 67 años, conocido por sus empresas de agua embotellada y cuyo patrimonio se estima en algo más de 52.000 millones de euros.

La caída de Xu Jianyin desde la quinta posición de la lista de 2020 al puesto 70 en la edición de 2021, ha provocado que por primera vez ningún representante del sector inmobiliario aparezca entre las 10 mayores fortunas chinas. De hecho, el propio fundador de Evergrande ocupó en 2017 la primera posición entre los más ricos de China.

El sobrecalentamiento del sector inmobiliario

La historia proveniente de China en esta materia es casi siempre la misma: un país superpoblado que necesita millones de viviendas en poco tiempo para el aluvión migratorio del campo a las prósperas ciudades. Este ‘hueco’ y las políticas liberalizadoras en materia económica supusieron un filón para unos promotores que se lanzaron a construir y construir. El modelo cogió velocidad propia y los efectos se pueden imaginar: altos precios, especulación y una actividad económica dependiente del crecimiento del sector.

El fantasma creado asustó a las autoridades, que se apresuraron a tomar medidas para domar a un caballo tan desbocado. Desde que el presidente Xi Jinping declaró en 2017 que “las casas son para vivir, no para especular”, los responsables políticos han impuesto una serie de medidas para limitar el endeudamiento desenfrenado de los promotores y endurecer las normas para los préstamos hipotecarios. La actual congelación del sector inmobiliario es el reflejo de estas políticas, ya que el país más poblado del mundo sigue enfrentándose a una escasez de viviendas.

Reacción en cadena

La reacción en cadena es como sigue: al poner coto el Gobierno el año pasado a su capacidad de endeudamiento, los promotores experimentaron una fuerte caída en las ventas de viviendas, lo que aumentó su carga financiera. Desde septiembre, la calificación crediticia o las perspectivas de nueve promotores se han recortado unas 20 veces en medio de la crisis de Evergrande, multiplicando la incertidumbre.

En consecuencia, los promotores han perdido el apetito por el sector, lo que supondrá una presión fiscal sobre los gobiernos locales que dependen en gran medida de la venta de terrenos. Esta presión, a su vez, limitará la financiación de las infraestructuras y pesará sobre el crecimiento económico.

Los 100 principales promotores registraron un total de 759.600 millones de yuanes (118.000 millones de dólares) en ventas en septiembre. Esta cifra supuso un descenso del 36,2% interanual, frente al 20,7% de agosto, según un informe de China Real Estate Information (CRIC).

Tradicionalmente, septiembre y octubre son temporada alta para la venta de propiedades. Aunque la dinámica es nacional, bajando a la escala municipal es donde se aprecian los detalles. Las ventas de viviendas existentes se han desplomado debido a la presión sobre los préstamos hipotecarios impuesta por varias ciudades hasta el 40% de las ventas en el mismo periodo del año pasado.

En febrero, Shenzhen fijó precios de referencia para las viviendas de segunda mano en 3.595 complejos residenciales y prohibió a los bancos tramitar préstamos por importes superiores a los precios de referencia. Desde entonces, las ventas de viviendas de segunda mano en la ciudad han disminuido cada mes hasta alcanzar las 1.765 unidades en septiembre, desde un rango normal de 5.000 a 8.000 al mes. Muchos vendedores consideraron “inaceptables” los precios de referencia y han adoptado una “actitud de espera”, lo que ha provocado un fuerte descenso de las transacciones.

La consiguiente bajada de los precios ha llevado a anécdotas como la sucedida en una nueva urbanización de la ciudad de Nanyang en la que decenas de propietarios se reunieron en la oficina de ventas de la promoción para exigir la devolución de su dinero.

El valor de sus viviendas se ha depreciado al menos un 30% en menos de un año desde su compra. El precio medio de las viviendas de un proyecto vecino del mismo promotor bajó más del 40%. Otro síntoma de la enfermedad se puede ver en el pro[1]ceso de venta. En zonas donde las nuevas unidades de vivienda se vendían casi en cuestión de minutos, ahora hay que ofrecer jugosas comisiones a los agentes.

La venta de terrenos

Alrededor del 27% de las parcelas puestas a la venta no lograron atraer a los postores en septiembre, según los datos del CRIC, el cuarto mes consecutivo en que la cifra aumentó. Los ingresos de los gobiernos locales por la venta de terrenos caerán el año que viene después de expandirse a un ritmo más lento este año, ha vaticinado Moody’s.

La gran pregunta ahora es si Pekín flexibilizará sus políticas para evitar un duro golpe a la economía. Louis Kuijs, jefe de economía para Asia de la casa de análisis Oxford Economics tiene claro que la desaceleración del sector inmobiliario residencial arrastrará el crecimiento económico de China en el cuarto trimestre al 3,6% interanual desde el 5% estimado anteriormente.

Algunos gobiernos locales han llegado a ordenar a los promotores que no reduzcan demasiado los precios. Por otro lado, los reguladores financieros han dicho a algunos de los principales bancos que aceleren la aprobación de hipotecas en el último trimestre.

También se ha permitido a los prestamistas solicitar la venta de valores respaldados por hipotecas residenciales para liberar cuotas de préstamos, suavizando una prohibición impuesta a principios de este año, según comentan a Caixin personas familiarizadas con el tema.

¿Las casas son para vivir en ellas?

Sin embargo, no parece que Pekín vaya a variar su mantra de que “las casas son para vivir en ellas” y la descongelación del sector se antoja difícil. Todo apunta a que el mecanismo de gestión más estricto de los préstamos inmobiliarios de los bancos se mantendrá. Lu, de Nomura, corrobora que es poco probable que el Gobierno suavice sus restricciones al sector inmobiliario. El analis

ta ve difícil, por ejemplo, que se toque la trascendental política de las “tres líneas rojas”, que determina los límites mínimos de la relación entre el pasivo y los activos de los promotores, la relación entre la deuda neta y el capital y la relación entre el efectivo y la deuda a corto plazo.

Como paliativos a esta determinación de Pekín, Lu sugiere ampliar la oferta de viviendas y terrenos subvencionados por el Gobierno e impulsar el impuesto sobre la propiedad para aumentar los ingresos fiscales de los gobiernos locales para proyectos de vivienda asequible.